家賃の滞納・更新料・手数料等について
- 大家です。不動産屋さんの媒介（仲介）で居住用建物賃貸契約が成立しましたが、不動産屋さんから媒介手数料家賃の１か月分を請求されました。本来借主が媒介手数料を払うのではないでしょうか。後から、借主に聞いたところ、その不動産屋さんは借主からも家賃の１か月分を媒介手数料として受領しているとのことです。
居住用建物の賃貸借の媒介の場合、媒介業者が受領できる報酬は、宅建業法で賃料の１か月以内と限度が定められています。支払をする貸主または借主の承諾を得ている場合は、一方だけから賃料の１か月以内の額を媒介報酬として受け取ることも認められています。
媒介業者の受け取ることのできる報酬は、依頼者の双方から受け取る場合または一方からだけ受け取る場合であっても賃料の１か月以内の額が上限となります。なお、代理の場合も代理業者が受領できる報酬は賃料の１か月以内が上限です。媒介業者が貸主と借主の双方から賃料の１か月分を媒介手数料として受領していたとすると宅建業法違反になります。- 家主です。所有しているアパートの媒介（仲介）を依頼した不動産屋さんに、前に媒介をしてもらった賃貸契約の更新手続を依頼しましたが、手数料として賃料の１か月分を請求されました、払わなければならないでしょうか。
更新業務は、宅建業法の適用はありませんので、手数料の制限はありません。委託者(あなた)と受託者(不動産業者)との委託契約で取り決めた報酬を支払うことになります。 報酬について何も決めてなければ、金額はその業務の難易度・作業量等を考慮しながら話し合って決めることになります。
- 不動産会社のあっせんで個人の地主さんと駐車場賃貸借契約を結びましたが、不動産会社から仲介手数料として月額賃料の１．５か月相当分を請求されました。宅建業法では月額賃料１か月ではないのですか。
宅建業法では、適用される宅地を建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地としており、個々の駐車を目的とする駐車場契約は運用上業法の適用を除外しています。 したがって、宅建業法で言うところの報酬規定等の適用はありませんので、今回の駐車場賃貸借契約に対する仲介手数料は当事者間による契約によります。
- 借地人です。地主は土地を10件以上貸しています。最近、更新料を払えと言われました。額の根拠がわからないので、借地人を集めて説明してくださいと言いました。借地人の一人が無料法律相談に行き、地価の○％が相場と聞きましたが、地主のいう金額とは開きがあります。どうすればよいのでしょうか。
土地などの賃貸借契約を更新する際、借主から貸主に支払われる一時金のことを更新料といいますが、借地契約の期間が満了しても、貸主に正当な事由がなければ契約の更新を拒否して土地の返還を求めることはできせん。このため、貸主の要求により更新料が支払われる場合があります。東京などの大都市圏ではそれが慣行化しているとも言われていますが、あまりはっきりしたものではないようです。 当初の契約の際に更新料の支払について合意があり、契約書に明記してある場合は、賃借人に一方的に不利益を与える事情がない限り支払う義務がありますが、単に更新時期に要求されたのであれば、必ずしも支払う義務があるとはいえません。 更新料の額については、過去の裁判例（東京地判昭４９．１．２６）で借地権価格（更地価格の７０％）の３％前後が相当と判示したものがありますが、実際には個別のケースで違っているようです。以上のこともご参考に貸主と話し合ってはいかがでしょうか。
- アパートを借りて２年間が過ぎ、更新することになりました。 不動産業者から更新料とあわせて更新手数料（こうしんてすうりょう）１か月分を払えと言われましたが、 どうしても払わなければならないものなのでしょうか？
契約更新（合意更新）の際に、更新料とは別に関与する不動産業者から、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがありますが、一般には、不動産業者は大家さんから委託を受けて更新事務を行うものですから、その手数料は大家さんが負担すべきものです。ただし、借主が、大家さんとの交渉や更新事務を不動産業者に依頼した場合などでは、費用負担が発生する場合があります。
- アパートを借りて２年間が過ぎ、更新することになりました。不動産業者から更新料（こうしんりょう）を１か月分払えと言われましたが、どうしても払わなければならないものなのでしょうか。
更新料は、契約の更新の際、契約更新（合意更新）の対価として、借主から大家さんに支払われる金銭ですが、特約でその旨定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならないものではありません。まずは当初の契約で更新料に関する取り決めがあったかどうか確認してください。特約の定めがあり、契約更新で手続きを取る場合は支払うべきものといえるでしょう。また、特約等で取り決めがあっても、法定更新の場合には、特約を有効なものと考え更新料の支払いを認めた判例がある一方で、特約は合意更新を前提としたものなので更新料を支払う必要はないとした判例もあるなど、裁判所の判断も分かれているのが現状です
