契約内容の変更について（賃料、貸主、借人、連帯保証人など）
- 永年個人経営でクリーニング店を営んできましたが、税金対策上の問題もあり会社組織に変更しました。会社組織といっても社長は借家人である私で、専務は私の配偶者、息子が課長という形だけの株式会社なのです。 しかし、以前から私に立ち退きを迫っている家主は、無断で個人から会社へ借家権を譲渡したのだから賃貸借契約の解除事由が発生しており、即刻契約を解除するので出ていってくれと言います。 家主に無断で組織替えを行ったのはちょっとまずかったかなと思いますが、実質はなにも変わっていないのです。 それでも私のしたことは家主の言うように無断譲渡になり、解約理由となるのでしょうか？
法律は借主が建物の借家権を譲渡したり、転貸したりする場合は、事前に家主の承諾が必要とされ、これに違反した場合は家主は賃貸借契約を解約して借主を立ち退かせることができると規定しています。 そこで今回の個人で借りた店を法人組織にして営業する場合、会社への借家権の譲渡や転貸になるかということですが、先ほどの規定をストレートに解釈すると、当然ながら個人と法人では人格が違い、従来個人で店舗を営業していたものを会社組織に変えて営業すれば、借家権を別人格たる会社に譲渡した又は転貸したととられかねません。
しかし、今回の場合のようにその会社組織なるものが、全く形式的なもので、実態は従来通り借家人個人の営業と変わりないという場合、家主に対する背信行為がないので、家主側に契約解除権は発生しないとする判例が多数あります。 ですから、家主の言い分は若干無理があるようです。いずれにしても何か契約事由に変更があれば、家主に断ってからのほうがよいでしょう。- 賃貸アパートに娘と２人で住んでいます。現在、契約者名義は、娘名義となっていますが、私名義に変更すれば、現在勤めている会社から住宅手当が支給されることが分かったので、管理会社に、名義変更を申し込みました。管理会社からは「名義変更するには、手数料として３万５千円かかる」と言われましたが、契約当初から私が同居していることは貸主も了解しており、名義を変更するだけなのに、こんなに高額な金額を請求するのは不当な気がしますが、どうでしょうか。
本件のような手数料の額は、契約当事者の合意によって決まるものですから、任意に減額交渉をすることは可能ですが、交渉に当たっては、借主名義の変更は、法律上「借主としての地位の譲渡」に当たるということに留意する必要があります。 民法では、賃借人が第三者に賃借権を譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必要とされています（612条1項）が、賃貸人には、この地位譲渡を当然に承諾しなければならない義務はありません。つまり、名義変更（借主としての地位の譲渡）を認めるかどうかの判断は貸主の意思に委ねられていることになり、名義変更について手数料がかかることも一概に不当とはいえません。貸主とよく話し合ってください。
- 貸主と賃料値下げについて交渉中ですが、応じてもらえません。減額した賃料を貸主が受取らないときは供託しておくことができますか。
借主は賃料が高いと思っても、勝手に減額することはできませんので、これまでどおりの賃料を支払う必要があります。契約で約束した賃料の額を支払わない場合は、契約違反 (債務不履行)になりますので注意が必要です。 貸主が応じない場合は、まず調停を行い、調停でもまとまらないときは、賃料減額請求の裁判を起こすことになります。その裁判で減額を認める判決が出て (確定して)初めて減額が認められることになります。貸主からの賃料の増額請求があった場合、貸主が賃料を受取らないときは、借主は調停若しくは裁判が確定するまでは借主が相当と考える賃料（一般には現行賃料)を供託することができます(借地借家法32条2項)。
- 今のマンションに十数年住んでいますが、同じタイプの部屋に後から入居した人より割高の家賃を支払っている状況です。家賃の変更は請求できるのでしょうか？また、交渉がまとまらない場合、何か良い手続きや方法はありますか
入居時の家賃は世間相場により上下するのが普通です。既に入居していた方の家賃は、上がるにしても下がるにしても変化が穏やかなことが多く、このような事態もおこりがちです。借主や大家さんは、①固定資産税等の負担の増減、②土地建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物賃料との比較等により、家賃の額が不相当になったときには、相手方に対して、家賃の減額または増額を請求することができます。大家さんとの話がまとまらない場合には、調停を申し立てることになります。調停でも話がつかなければ、訴訟を起こすことになります。
- 知人からマンションを借り、今も住んでいます。つい最近、所有者が変わったという噂を聞きましたが、詳しいことは解りません。そして「自分が新しい持主で、当面の振込先はこちら」という内容の通知が来ました。なんか怪しいので、従来どおり、知人の口座に払ってもよいのでしょうか？
賃料を振込む前に、知人にマンションの売渡しの事実があるのかどうかをまず確認してください。その上で、建物の登記簿謄本を閲覧するなどして現在の所有者が通知をしてきた者であることが確認できれば、賃料は、新しい持主に対して支払うことになります。
- マンションを借りていたのに、物件が競売されてしまいました。 そういう物件だと教えてくれなかった媒介（仲介）業者に引越し代を請求することができますか。
媒介業者が、重要事項説明で、 建物に抵当権が設定されていることや競売による差押え登記がされていることを書面により説明しなかった場合は、 媒介業者に対して重要事項説明義務違反を追及できます（それが直ちに引越し代として請求できるかは各事例によると思いますが）。 借家への入居に当たっては、物件の権利の登記についても十分に説明を受け、 特に競売の開始決定がなされているもの（裁判所による差押えの登記がされているもの）については、契約を避けるべきでしょう。
- 入居しているアパートが競売になり、落札されました。新しい所有者は、「出て行って欲しい、敷金も引き継いでいない」と言っています。どうすればいいでしょうか。
抵当権設定登記がされている建物を借り、その建物が落札された場合、
①平成16年4月1日以降にその賃貸借契約を締結した場合は、原則として新しい所有者（競落人）に賃借権が主張できず、退去を求められれば6か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。なお、敷金の返還を新所有者に求めることはできません。
②平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結した場合（更新した場合を含みます）は、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競落後であってもその契約期間が満了するまでは住むことができ、敷金の返還も新所有者に請求することができます。
ただし、差押（競売開始決定）後に、賃貸借契約や更新契約をした場合には、①②にかかわらず、競落（買受）人に賃借権を主張することはできませんので、新所有権から立退きを求められたら明渡しを拒むことはできません。- これまでは勤めている会社が大家さんと契約してアパートを借り、そこに住んでいましたが、今度、会社を退職することとなり、私自身が借主となることになりました。この場合に、新規契約として新たに敷金や礼金を払えと言われましたが、そうしなければならないものでしょうか？
賃借人が変わり新たな賃貸借契約を締結することになりますので、新規の契約内容に基づいて、 敷金や礼金が発生することになると思われますが、大家さんと十分に話しあって金額等を決めてください。
